借鉴先进地区经验,推动村社集体物业升级改造

更新时间:2018-08-31

 

一、村社集体物业升级改造的意义

海珠区的村社基本是典型的“城中村”,村社集体经济收入来源主要是通过村社集体物业、用地的租赁。但村社集体物业、用地普遍存在低利用、低产出的现象,严重影响了村社的经济发展。村社集体物业综合整治和产业升级,完善公建配套及市政基础设施,引导经济发展方式转变,优化产业结构,增强对城中村的社会管理及服务能力,对完善城市功能,改善城市环境,优化产业结构,统筹城乡发展有着重要的意义。

(一)促进了村社经济发展。物业经济的发展不仅为村社开辟了稳定的收入来源,而且通过资源的统筹调配,发展平台的统一搭建,为社员创业就业提供了良好的机遇,为村社经济社会的发展注入了活力。
  (二)增加了社员收入。村级集体经济的发展,不减轻了村社在农村基础设施建设中的投入负担,而且为提供社员福利、帮助社员解决就业岗位、促进社员增收致富创造了有得条件,尤其是一些集体经营性资产较多的村社,通过农村社区股份合作制改革,还让社员每年得到集体资产分红收入。实践证明,村集体经济发展好,社员收入就高。
  (三)夯实了新农村建设物质基础。新农村建设需要大量资金投入, 在财政支农资金投入有限的情况下,村社集体经济的发展较好地解决了新农村建设资金的短缺,为农村基础设施兴建、人居生态环境改善、快速推进新农村建设提供了有力的资金支撑。
  (四)保障了村社基层组织正常运转。村级集体经济的发展增强了村级班子为社员办事能力,调动了村社干部的工作积极性、能动性,增加了村级组织的凝聚力、战斗力和号召力,为顺利贯彻落实党和国家在农村的方针政策,维护村社和谐稳定提供了坚强的组织保证。

二、村社集体物业存在的问题

村社的集体物业、用地由于历史原因,审批的手续不完善,以及原村社管理的滞后,在解放到上个世纪以来,海珠区农村大部分地区未纳入城市管理的范围,村社建设随意性大,布局零乱,建筑密集,缺乏市政基础设施、公共绿化。现海珠区登记在册的村社集体用地物业约5600多宗,用地面积约306.7万平方米,建筑面积约535.6万平方米。而且还有为数不少的村社集体用地物业尚未进行登记。这些村社集体物业大部分是历史建设形成的,普遍存在种种问题。

乱。村社集体物业多是早期建设的厂房、仓库,建设时缺乏规划意识,建筑布局杂乱无序,建筑密度高,基本没有设置停车场等配套设施,市政基础设施不足。车辆乱停放,占道经营等“六乱”现象严重。

低。村社集体物业大部分用于出租从事小作坊、小修理店、小饭店、小旅店等“五小”行业。产业业态低,科技含量低、产出低、从业人员素质低。

差。村社集体物业流动人员多,与户籍人中形成倒挂。而且多数是从事低端产业的人员,人员素质总体不高。这些物业甚至经常成为藏污纳垢的重点场所,各类警情、发案率相对较高,社会治安状况差。从事低端产业的村社集体物业产生工业废料和人员生活垃圾混杂,日产出量大,且从业人员素质较低,乱抛乱扔垃圾的情况严重,环境卫生差,环卫保洁压力大。

(四)危。因缺乏总体规划,村社集体物业市政、消防设施严重不足,没有市消防管网,消防水源和室外消防栓严重缺乏,消防通道非常狭窄,甚至很多地方消防通道不畅。村社集体物业从事的产业低端,从业人员消防和安全生产意识淡薄,消防安全设施投入少,“三合一”、“二合一”的情况较多。而且,早期建设的村社集体物业建筑质量较差,多是砖木结构房屋,防火性能较差,经多年的使用出现不同程度的损坏,房屋安全隐患极大。

三、浙江省村社物业经济发展模式

浙江省积极顺应工业化、城市化和新农村建设加快推进的新形势,大力实施城乡统筹发展战略,以持续增加村社集体稳定性收入为工作重点,以激活农村各类生产要素为基本动力,以大力发展物业经济为主要形式,着力推进村级集体经济发展方式和管理方式创新,村社集体经济发展取得新的成效。

(一)积极鼓励引导城镇规划区内土地被征用村通过自主开发、合资合作等形式,兴建标准厂房、写字楼、专业市场、宾馆、民工宿舍、商铺店面等物业项目,获取稳定的租赁收入。

(二)鼓励村社组织以村庄整治为抓手,通过收购、置换等途径,对集体旧的老办公用房、会堂、学校、厂房、仓库等房产、存量建设用地以及农户废弃宅基地,在符合规划的前提下,通过改建、新建物业房产的形式,对存量、闲置资产、土地进行盘活,增加物业租赁收入。

(三)对一些受规划限制、发展条件较差的村,积极帮助创造条件,引导这些村社在区位条件较好的区域或城镇规划区,兴建或购置物业房产,增加村社集体资产和物业租赁收入。
  (四)积极引导村级组织对宅基地、废弃矿山进行复垦,争取复垦新增建设用地指标,用地指标在本村域内难以使用的,通过乡镇政府协调,置换到城镇、工业功能区等区位条件较好的地方供村社发展物业经济。

(五)对一些块状经济发达、二三产业发展潜力较好的村,结合新一轮土地利用总体规划修编,以促进产业集聚、用地节约为导向,结合中心村和独立工矿点布局,为这些村规划安排一定的二、三产业发展用地空间。因地制宜进行统一规划,建设村社产业孵化器等。一方面招商引资引进项目,另一方面兼顾各村实际发展特色产业,增加集体收入来源,变“输血”为“造血”。

四、浙江村社集体物业改造案例

浙江省以特色小镇建设推进农业一二三产业融合发展,拓展农业新功能,积极发展农村新兴美丽产业。因地制宜推进休闲观光农业、创意农业、养生农业等新型农业业态;科学推进农村集体“三资”经营管理,探索资产经营、资源开发、服务创收等多途径促进集体经济增收,集体经济不断壮大。浙江公布的首批省级特色两个小镇,玉皇山南基金小镇、余杭梦想小镇就是通过对村社集体旧物业改造以成的。

(一)玉皇山南基金小镇。

1.基本情况。

玉皇山南地区是杭城吴越文化和南宋文化交汇之地,历史遗存密集,文化底蕴深厚。但随着时代变迁,许多历史遗存已淹没在周围市场、民居的嘈杂之中。基金小镇所在的位置原本是陶瓷品交易市场,产业粗放落后面临淘汰。而且交通不便,环境恶劣,成了杭州“脏、乱、差”的代名词。随着杭州市西湖综合保护工程的启动,2008年杭州市上城区启动了玉皇山南地区综合整治工程,区内交通组织和市政设施得到了全面的改善。同时,对地段内存在大量旧仓库、旧厂房、农居以及历史建筑进行重新规划设计,建筑全部翻新改造。并在政府的引导下,一些轻资产的文化创意企业进驻园区,实现了产业的第一次更新。基金产业为代表的金融产业入驻,实现了产业的第二次更新并迅速壮大,逐渐升级为全国第一家以基金产业为龙头、文化创意和休闲旅游复合并进的产业小镇。目前已有130多家基金机构入驻,总管理资产规模超过700亿元,是杭州私募基金投资企业最多、管理资产规模最大的区块。2015年,税收超过4亿元,2016年第一季度,税收就超过了3亿元,同比增长313%,呈现爆发式增长。

2.建设和运营模式。

玉皇山南基金小镇将陶瓷品市场附属配套仓库、老旧危旧农居房、铁路职工宿舍、铁路机务段厂房等,通过保护性的修缮后,升级为与文创产业、基金产业相配套的办公用房和配套服务设施,实现生态、环境、产业的提升。主要的做法:

一是土地置换,将原有的厂房、企业仓库搬迁出去,货币安置;旧农居房、铁路职工宿舍适当调整土地使用性质进行安置。二是坚持“保护和开发相结合”的原则,构建良好的生态环境,在对历史建筑进行保护性修缮的的基础上,借助小镇建设带动地区历史文化资源的开发。三是在不改变土地使用性质的情况下,调整产业功能,用于发展与特色小镇业态相符合的产业。四是以人为本的社区营造,以适宜密度的组团方式有机聚合生产、生活、生态要素,除了空间丰富的办公场地,小镇还融入了住宅、商业、娱乐、医疗、体育、宗教、文化、休闲、会展等城市综合功能。五是租赁,长期租赁二十年的使用权,所有权、经营权分离,委托私募(对冲)基金行业代表性机构组织运作主体,通过“产业链招商”和“生态圈建设”模式,发挥行业协会与龙头企业的影响力与引领作用,开展专业化的园区发展和促进工作,有效带动了整个产业的快速积聚。

3.小结。

基金小镇的建设是在充分尊重城市历史的前提下,对已有的城市建设遗迹进行“织补”改造,巧妙地结合周边自然环境,秉承“可持续的有机更新”理念,为吸引创新企业、留住高端人才提供了必要的物质环境。基金小镇具体的开发建设和运营模式对海珠区村社存量用地改造利用及产业升级有很好的借鉴意义。

(二)梦想小镇。

1.基本情况。

梦想小镇坐落在杭州市西部余杭区,距杭州市中心城区约15公里,距西溪湿地约4公里,面积3平方公里。于2014年9月正式启动建设,梦想小镇主要由“互联网创业小镇”和“天使小镇”两部分构成,按照“政府谋划、市场导向、整体设计、分步实施”的思路进行建设。小镇共分四期开发,分别为互联网村、仓前古街、天使村和创业集市,互联网村和仓前古街分别依托原有镇区的工业厂房和传统村落进行改造,并保留了原有文脉和建筑肌理,依照“少拆少毁”的宗旨,保留了小镇周边的农田,水系、民居和古镇建筑。在空间布局上,按创业办公空间、精神文化空间、世俗生活空间三个1/3来设置。自2015年3月成立以来,梦想小镇已有上海苏河汇、北京36氪、深圳紫金港创客等知名孵化器以及500Startups、plug&play等2家美国硅谷平台落户;集聚创业项目680余个、创业人才近6400名,形成了一支以“阿里系、浙大系、海归系、浙商系”为代表的创业“新四军”队伍;有77个项目获得百万元以上融资,融资总额达27.1亿元。

2.发展理念。

梦想小镇是在国家号召推进“大众创业、万众创新”,杭州市大力发展信息经济的背景下,依托余杭区未来科技城蓬勃的产业前景和良好的创业环境,打造的一个全国互联网创业首选地和创新资本集聚高地。小镇为入驻的创业者们提供了多种补助,包括办公场地租金补助。三年内,对于经核准的梦想小镇企业,为其提供人均10平方米、最高不超过150平方米的免租金办公场地。对于获得首轮300万元及以上融资的梦想小镇企业,增加两年免租期,单个企业最高可享受五年免租期。同时,三年内给予企业60%的物业、能耗补贴。梦想小镇企业还可享受未来科技城大学生创业贷风险池相关政策,单个企业可获得最高不超过100万元的信贷资金。梦想小镇企业经核准后,可申请三年累计最高30万元的商业贷款贴息。另外,还提供中介服务补贴。培育、引进专业的财务、税务、法务、人事代理及行政等中介服务机构,对大学生创业提供全过程、低成本的专业服务,政府对中介服务机构以“购买服务”的方式进行财政补贴。

3.小结。

梦想小镇创新性地提出“先生态,后生活,再生产”的理念,在保留原有自然风貌的基础上,整合现有的山水自然景观和人文历史景观,对道路、绿化、水体进行综合整治,营造出具有江南水乡特色和历史文化底蕴的生产、生活、生态空间。为 “梦想镇民”提供优质的创业环境,以及完善的教育、医疗、商业、交通配套。既有众创空间、研发中心,又有人才公寓、社区功能,生产、生活、生态融合。以新理念、新机制和新模式来推进产业集聚、产业创新和产业升级,使其与一般的产业园区区别开来,为海珠区村社集体物业升级改造的发展树立了典范。

五、启示和建议

通过对浙江村社集体物业升级改造模式及案例的分析,结合我市有关城市更新改造,产业提升的政策,以及海珠区生态岛优良生态环境和岭南文化资源的优势。海珠区应坚持政府主导、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约、以人为本、融合发展、创新驱动、突出特色的原则,促进村社集体物业的改造和产业转型升级,着力发展集聚战略型新兴产业,融合文化、旅游、生活和生态等功能的创新创业平台。优化提升海珠区现有产业,发展集聚战略型新兴产业,凸显生产、生活、生态、绿色、共享的品质,打造宜居宜业环境。  

(一)坚持政府主导,加强组织领导。

政府引导,加强组织领导,建设、发展改革、国土资源、民政、财政、物价、农业等部门要各司其职,密切配合,出台各项配套政策,切实加强工作指导,是浙江省推动集体物业升级改造的关键。村社集体物业升级改造工作涉及部门多、协调事项繁杂,为确保该项工作尽快启动、顺利推进,建议成立“城中村集体物业升级改造工作领导小组”(以下简称“领导小组”),由政府主要领导亲自抓,监察、城市更新、国土规划、住建水务、科工商信、环保、公安、农业、城管等有关的职能部门和相关街道办事处作为成员单位。各成员单位应解放思想、大胆探索,拿出敢于担当的魄力,在各自职责范围内提出改进审批方案。并从发展定位、产业引导、项目引进、改造模式、编制改造方案、完善集体用地手续,以及改造项目监督管理等各方面指导村社开展集体物业升级改造工作。特别是重点推进村社成片的集体物业升级改造,形成实施方案报“领导小组”审批。实施方案一经审定,各成员单位依据“领导小组”的决策,按照各自的职能对城中村集体物业更新改造项目进行审核。

(二)科学制定发展规划。

准确定位、科学规划,是浙江省农村集体物业升级改造成功的重点。按照产业发展和功能分区要求,浙江省政府优先启动先导区,带动周边地块的社会资本投入,同时辅以一定地块的高品质商业开发,完善功能配套。建议海珠区按照“多规合一”的要求,编制改造规划方案,注重产业导入和协调发展。从推动全区创业创新工作的角度出发,高标准编制相关联产业发展规划;科学选址,合理确定村社集体物业升级改造建设范围,做好与城镇建设规划的衔接相融;积极引入第三方服务机构,实现孵化器的社会化运营,以打造精品为理念,为创业者提供办公、生活、后勤等功能完备的一站式创业场所,为创业者解除后顾之忧,专注于创业创新工作;按照招商进度和资本投入能力,量力而行,统筹安排,分期分年,逐批建设,分步实现规划目标。

(三)培育引进风投公司。

浙江省的成功崛起,依赖于其紧抓时代机遇进行了新的社会分工,几十万人从社会生产中分离出来,转而成为帮助别人去发展的社会群体,即包括风险投资公司在内的各类服务机构,这个群体从业人员只占浙江省人口的1%,却在推动经济发展中起到至关重要的作用。海珠区应推广运用PPP模式,积极引入社会资本,利益共享,共同发展。并充分利用产业用地政策,通过城市更新推进创新、高端产业项目聚集。从而摆脱传统的企业培育方式,引进和培育风险投资公司和高级企业诊断人才,通过社会专业力量进行市场化运作,迅速培育大量优质企业,才可能缩小与先进地区的差距。

(四)加大投资引智力度。

由专业的经营团队进行全面策划和整体开发,充分发挥政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”作用,用独特的创业理念吸引创业者,用富集的创业资源留住创业者,具有极强的市场性和专业性。建议海珠区出台和落实系列政策措施,从融资、经费、服务等多方面给予扶持,以较好的基础设施条件、优质的创业资源、优惠的税收政策吸引人才,留住人才;扩大政府资金规模,积极争取国家和自治区的专项资金,成立创新创业发展基金,为吸引优秀企业入驻和人才创业创造前提条件;建立与发达地区创业创新类小镇、园区的沟通机制,聘请国内知名专家、行业领军人才作为特邀顾问,为初创企业和创业者提供各类专业的指导和服务。

(五)坚持特色拥抱互联网。

浙江省所涌现的创业项目和投资机构无不是在用互联网思维渗透传统产业、改造传统企业,为区域经济发展注入全新动力。依托海珠区资源禀赋,大力在特色上做文章,鼓励和引导创业者围绕海珠区特色的产业搞延伸,围绕重点项目搞协作,形成竞争优势。鼓励创业者以“互联网+”思维构建技术创新、产品创新、服务创新、管理创新和商业模式创新的新模式,增强企业综合竞争力;引导企业探索众包设计、网络制造、网络营销等新模式新业务发展,加快构建互联网与企业融合发展的创新生态体系。

(六)以重点项目为切入点,推进集体物业升级改造。

    浙江省农村集体物业升级改造都是以城市环境整治,重点工程建设为起点,逐步由道路环境整治的1.0版;农家乐村民自发改造的2.0版;专业经营团队进驻,所有权、经营权分离,专业经营的3.0版;到专业经营下的互联网+”的4.0版,从而实现生态、生活、生产的全面升级。根据“十三.五”规划,我区有多个重点项目建设,这些项目的建设不但提升了我区的城市品质,而且也为村社集体物业升级改造提供了有利条件。建议结合加快宅基地和集体建设用地确权登记及“三旧”改造的政策,完善村社集体物业用地手续,推进集体物业升级改造。并以近期重点项目为切入点,以三大馆及岭南文化广场建设,推动周边村社集休物业改造;以海珠湾建设,推进沥滘村社物业升级改造;以琶洲南区的建设,推进赤沙村社物业升级改造;以中大创新谷建设,推动五凤村、瑞宝村集体物业升级改造;以万亩果园留用地,推动海珠湖周边村社物业升级改造等项目。

 

   中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。《意见》明确提出,要坚持新发展理念,协调推进农业现代化与新型城镇化,以推进农业供给侧结构性改革为主线,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,加强科技创新引领,加快结构调整步伐,加大农村改革力度,提高农业综合效益和竞争力,推动社会主义新农村建设取得新的进展,力争农村全面小康建设迈出更大步伐。村社集体经济尤其是物业经济快速健康发展,对于推进农村经济发展、农民增收等发挥了重要作用,村社集体经济的发展是全面实现小康社会,建设社会主义新农村的物质基础。浙江省在村社集体经济的发展方面,深入推进农业供给侧结构性改革和农业转型升级,全面激发市场、要素、主体的活力。在农业发展方式、农民增收方式、农民生活方式和乡村治理方式都发生了深刻变化,农民收入连续32年领跑全国省区。海珠区应借鉴浙江省村社集体经济发展的先进经验,推进村社集体物业升级改造。
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